Qanday qilib kvartirani garovga qo'yish va 2022 yilda pul olish: mutaxassis maslahati bilan bosqichma-bosqich ko'rsatmalar

Iqtisodiyotdagi vaziyatdan keyin banklar kredit siyosatini yumshatadi yoki qattiqlashtiradi. 20 yil oldin kreditlar ehtiyotkorlik bilan berilgan: kafolatlangan yoki kafolatlangan. Vaqt o'tishi bilan ko'proq mikromoliya tashkilotlari paydo bo'ldi va berilgan kreditlar va kredit kartalari soni ham ko'paydi. Qarz oluvchilarga qo'yiladigan talablar darajasi kamaydi.

Ammo so'nggi yillardagi iqtisodiy notinchliklar banklar va boshqa kreditorlarni yana tanlovli bo'lishga majbur qilmoqda. 2022 yilda kredit olishning yagona ishonchli yo'li - kvartirani garovga qo'yish va tezda pul olish.

Biz asta-sekin ko'rsatmalar tayyorladik va har bir narsani qanday qilib to'g'ri bajarish haqida mutaxassis bilan suhbatlashdik.

Kvartira garovi haqida asosiy narsa

Kvartira ipotekasiga qo'yiladigan talablar

Mamlakatimizda kvartirani garovga qo'yish uchun yagona talablar yo'q - na mulkning o'zi, na pul olishni xohlaydigan shaxs uchun. Kreditorlar faqat moliyaviy manfaatlar va risklarni baholash asosida boshqariladi.

Masalan, bitta bank hech qachon ZATOdagi kvartirani garov sifatida olmaydi, chunki bular yopiq shaharlardir. Agar qarz oluvchi pulni qaytarib bera olmasa, kvartirani sotish kerak bo'ladi va buni qilish qiyin bo'ladi. Va qarz beruvchi uchun pulni imkon qadar tezroq qaytarib olish juda muhimdir. Boshqa bank bunday kvartirani qabul qilishi mumkin, lekin bir oz yuqoriroq stavka taklif qiladi va uy-joy narxidan kamroq pul beradi.

Qarz oluvchining ruxsat etilgan portreti ham har bir qarz beruvchi uchun farq qiladi. Agar odamning doimiy ishi va daromadi bo'lmasa, yirik banklar rad etishi mumkin. Yoki kamroq qulay shartlarni taklif qiling. Kredit va iste'mol kooperativlari va xususiy investorlar, aksincha, arizachini pul uchun baholashda unchalik muhim emas.

Biz kreditorlarning 2022 yildagi takliflarini tahlil qildik va mamlakatimizda kvartira garoviga qo‘yiladigan “o‘rtacha arifmetik” talablarni aniqladik.

Kvartira kreditorning vakolatxonasi joylashgan shaharda joylashgan. Agar bankning (garchi u nafaqat uy-joyni garov sifatida qabul qilishi mumkin bo'lsa-da) sizning hududingizda filiallari va filiallariga ega bo'lmasa, bunday kvartirani hisobga olish dargumon. Sababi oddiy: agar qarz oluvchi qarzni to'lay olmasa, u holda uni chiqarib yuborish, sudga berish va sotish kerak bo'ladi. Bu qarz beruvchi uchun xarajatlar, ayniqsa u boshqa shaharda joylashgan bo'lsa.

Kvartiraning holati. Qarz beruvchi yangi fon rasmi va ikki oynali oynalarga qaramaydi. Albatta, agar kvartira yong'indan keyin bo'lsa, unda u suyuqliksizdir. Ammo umuman olganda, chiroyli mebel va yangi oshxona to'plami narxga ta'sir qilmaydi. Axir, bu tezda sotilishi mumkin bo'lgan garovga qo'yilgan kvartira.

Kreditorlar uchun uyning favqulodda, yaroqsiz emasligi muhimdir. Qavatlar soni va xonadonlar soni bo'yicha talablar mavjud. Misol uchun, olti xonadonli ikki qavatli uylar - bu Sovet Ittifoqining dastlabki yillarida qurilgan - ko'pchilik kreditorlarning mezonlariga kirmaydi. Agar uyda yog'och pollar bo'lsa - bundan tashqari, ehtimol, garov ham variant emas.

Barcha kommunikatsiyalar ishlayotgan bo'lishi kerak: gaz, elektr, issiqlik va suv ta'minoti. Ko'pincha noqonuniy qayta qurishga yo'l qo'yilmaydi. Misol uchun, oshxona va xona o'rtasidagi devor gaz plitasi bo'lgan kvartirada buzib tashlangan bo'lsa, bu juda muhim. Ammo agar oshxona qayta tiklangan bo'lsa, bu bankning ixtiyorida. BTIda qonuniylashtirilgan qayta qurishlar qabul qilinadi.

Qarz beruvchi kvartiraning suyuq ekanligini qanday biladi? Bu oddiy: siz baholashga buyurtma berishingiz kerak. Bu pullik xizmat. Mamlakatimizda o'rtacha xarajat 5-15 ming rublni tashkil qiladi. Mutaxassis keladi, suratga tushadi, xulosa yozadi - baholash albomi. Tekshiruvchi kvartirani sotishning o'rtacha narxini ko'rsatadi, buning asosida bank kredit miqdori to'g'risida xulosa chiqaradi.

Mulkchilik asosi. Oddiy qilib aytganda, bu kvartirani qanday oldingiz? Qarz beruvchi uchun ideal asos bu oldi-sotdi shartnomasidir. Ya'ni, bir vaqtlar o'zingiz uy sotib olgansiz, endi esa uni garovga qo'ymoqchisiz. Yoki siz kvartirani xususiylashtirgansiz. Eslatib o'tamiz, xususiylashtirish 1991 yilda boshlangan.

Ular xayr-ehson shartnomasi va meros sifatida olingan kvartiralardan ehtiyot bo'lishadi. Ayniqsa, kvartira yaqinda sizga ko'chib o'tgan bo'lsa. To'satdan, bir-ikki oy ichida jinoiy yoki sudyalik ma'lumotlari oshkor bo'ladimi? Masalan, mulkni taqsimlashda manfaatlari hisobga olinmagan merosxo'rlar bo'ladi.

Shu bilan birga, bunday kvartiralar hali ham qabul qilinadi, ammo ular mulk huquqini sug'urtalashni so'rashadi. Bunday siyosatga ko'ra, sug'urta kompaniyasi to'satdan sudda xayr-ehson shartnomasi yoki merosga shikoyat qilinsa, kvartira uchun pul to'lash majburiyatini oladi.

Hibsga olingan va xayriya shartnomasi imzolangan kvartiralar mos kelmaydi. Sud kvartirani olib qo'yishi mumkin. Bu uning egasi, masalan, jinoiy ishda ishtirok etganida sodir bo'ladi. Yoki undan qarz undiradilar. Qarz beruvchi xayriya shartnomasi tuzilgan kvartirani olmaydi.

Ko'pincha ular ijaraga olingan kvartiralarni qabul qilmaydi. Ammo qarz beruvchi bu haqda bilib bo'lmaydi - buning uchun faqat so'zlaringizni qabul qiling. Yana bir narsa, favqulodda vaziyat yuzaga kelganda, bu sizning foydangizga o'ynamasligi mumkin. Tasavvur qiling-a, siz kvartirani garovga qo'ygansiz va uni sug'urta qildingiz, lekin ayni paytda uni ijarachilarga ijaraga beryapsiz. Ularda gaz sizib, uy-joy shikastlangan. Kvartira boshqa odamlar tomonidan ishlatilgan va sug'urta kompaniyasi tovon to'lashdan bosh tortadi.

Qarz oluvchilarga qo'yiladigan talablar

Kvartira bilan garovga pul olishni istasangiz, qarz beruvchi sizni qarz oluvchi sifatida ham baholaydi. Banklar eng qat'iy mezonlarga ega.

Yoshi. Aksariyat hollarda fuqaro 18 yoshdan boshlab o'z mol-mulkini tasarruf etishi mumkin. 16 yoshdan oshgan shaxslar uchun istisnolar mavjud, agar emansipatsiya sud orqali e'tirof etilsa, ya'ni shaxs to'liq muomalaga layoqatli deb hisoblanadi, ya'ni u mulkni tasarruf etishi, shu jumladan garovga qo'yishi mumkin.

Biroq, kreditlar berishda banklar qarz oluvchining minimal yoshini oshiradilar. Pastki bar ko'pincha 20-21 yoshda. Yuqori bar juda keng - 65 yoshdan 85 yoshgacha. Ushbu yoshda kredit allaqachon to'liq yopilgan bo'lishi kerak.

Misol. 50 yoshli shaharlik fuqaro kvartirani garovga qo‘yib, pulini 20 yilga bankka qaytarib bermoqchi. Biroq, bank faqat 65 yoshgacha bo'lgan qarz oluvchilarga kredit beradi. Ya'ni, faqat 15 yilga kredit olishingiz yoki boshqa bank qidirishingiz kerak bo'ladi.

Ish tajribasi va daromad.  Kredit iste'mol kooperativlari (CPC) va xususiy investorlar kvartirani garovga qo'yib, pul olishni istaganlarga imkon qadar sodiqdirlar. Banklar yana bu jihat uchun eng muhim hisoblanadi. 2-NDFL sertifikatini tayyorlang (daromad bo'yicha), siz kamida 3-6 oy davomida oxirgi joyda ishlashingiz kerak. Shu bilan birga, banklar hamma ham rasmiy ishlamasligini tushunadilar. Shuning uchun ular sizning bank ko'chirmangizni muqobil sifatida qabul qilishga rozi bo'lishlari mumkin. Bayonot qarz oluvchining ma'lum bir muntazamlik bilan pul olishini va uning hisoblarida mablag'lar mavjudligini ko'rsatishi kerak.

Kredit tarixi. Avvalo, banklar bunga e'tibor berishadi - CPC ham bunga qaraydi. Kredit tarixi maxsus byurolarda saqlanadi. Ular ushbu shaxs uchun qanday kreditlar ro'yxatdan o'tganligi, to'lovlar o'z vaqtida amalga oshirilganligi haqida ma'lumot uzatadi. 

Kvartirani garovga qo'yish bo'yicha bosqichma-bosqich ko'rsatmalar

1. Qarz beruvchini tanlang

Tanlov banklar, kredit iste'mol kooperativi (CPC) yoki xususiy investor o'rtasida. Har birining o'z afzalliklari va kamchiliklari bor, biz ularni quyida muhokama qilamiz.

2. Hujjatlarni tayyorlang

Kvartirani garovga qo'yish uchun sizga kerak bo'ladi:

• ariza shaklini to'ldiring (har bir kreditorning o'z shakli mavjud);
• ro'yxatdan o'tgan holda pasportning asl nusxasi;
• ikkinchi hujjat (SNILS, haydovchilik guvohnomasi, TIN, harbiy guvohnoma, pasport va ba'zan bir vaqtning o'zida - har bir kreditorning o'z talablari bor);
• 2-NDFL daromad sertifikati (siz uni buxgalteriya bo'limida so'rashingiz yoki soliq xizmati veb-saytidagi shaxsiy kabinetingizga yuklab olishingiz mumkin - birinchi navbatda, banklar buni so'rashadi);
• mehnat daftarchasining nusxasi yoki undan ko'chirma (banklar ham so'rashadi);
• agar siz turmush qurgan bo'lsangiz va nikoh shartnomasini tuzmagan bo'lsangiz, unga ko'ra turmush o'rtog'i (a) kvartiraga ega bo'lmasa va kreditlar bo'yicha birgalikda qarz oluvchi sifatida ishlamasa, sizga FHDYodan guvohnoma kerak;
• kvartiraga egalik huquqini tasdiqlash: oldi-sotdi shartnomasi, USRN dan ko'chirma, meros guvohnomasi, xayriya shartnomasi yoki sud qarori.

3. Sug‘urta va baholashni tushunish

Avvalo, qarz beruvchi kvartirani baholashni so'raydi. Qonun buni qilishga majbur emas, lekin amalda bu tartib deyarli har doim amalga oshiriladi. Qarz oluvchining kvartirasi ma'lum miqdorda turadi, degan so'ziga ishonish mumkin emas. Baholash kompaniyalari tez ishlaydi. Bundan oldin, har qanday baholash kompaniyasi mos keladimi yoki faqat bank yoki CPC tomonidan akkreditatsiya qilinganlar orasidan tekshiring. Mutaxassis kelib, baholash albomini tuzadi (o'rtacha 1-3 kun ichida) va uy-joy narxi bo'yicha xulosa yozadi.

Shundan so'ng, qarz beruvchi garovga berishga tayyor bo'lgan miqdorni e'lon qilishi mumkin bo'ladi. E'tibor bering, hech kim kvartira narxining 100 foizini kreditga bermaydi. Xo'sh, agar ular bozor qiymatining 80-90 foizini berishsa. Misol uchun, baholovchi mulkning 10 million rublga teng ekanligini yozgan. Qarz beruvchi ushbu summaning 75 foizini, ya'ni 7,5 million rublni berishga rozi. Qarz beruvchi kvartiraning xaridori emasligini unutmang. Uning boshqa vazifasi bor: pul berish, pul topish va agar biror narsa noto'g'ri bo'lsa, tezda garovni sotish va o'zinikini qaytarish.

Bitimdan oldin siz kvartirani sug'urta qilish to'g'risida kelishib olishingiz kerak bo'ladi. Sug'urta kompaniyasi ob'ektni va qarz oluvchining hayotini sug'urta qilishga tayyorligini tasdiqlashi kerak. Rasmiy ravishda har qanday kompaniya mos keladi. Biroq, kreditorlar ko'pincha ular bilan ishlaydigan sug'urtalovchilar pulini ko'rsatadilar. Agar siz boshqa kompaniyani tanlasangiz, ariza uzoqroq ko'rib chiqilishi yoki hatto tushuntirishsiz rad etilishi mumkin.

Qarz oluvchidan unvonni sug'urta qilish shart emas (biz yuqorida ushbu xizmat haqida gapirgan edik). Ammo qarz beruvchi, yana, bu holda, rad etishi yoki stavkasini oshirishi mumkin.

4. Garovni ro'yxatdan o'tkazing

Ushbu bosqichda Rosreestr vakili bo'lgan davlat ishda ishtirok etadi. Ushbu bo'lim mamlakatdagi yer va ko'chmas mulkni hisobga olish bilan shug'ullanadi. Unga nimaga va qanday shartlarda kredit olishingiz muhim emas. U bitimning sofligining o'ziga xos kafolati sifatida ishlaydi. Uning o'sha qismida, bundan buyon sizning kvartirangiz yonidagi USRNda og'irlik paydo bo'ladi. Bayonotda kvartira garovga qo'yilganligi ko'rsatiladi. Bu kelajakda nizolarni oldini olish uchun kerak.

5. Qarzni tasdiqlash va pulni olish shartlari

O'rtacha, butun jarayon 14 kun davom etadi. Bu, agar siz hech qanday joyga shoshilmasangiz, lekin hujjatlarni yig'ishni kechiktirmasangiz. Keling, ushbu davr nimadan iboratligini ko'rib chiqaylik:

• qarz beruvchi tomonidan arizani oldindan tasdiqlash - 2022 yilda bir necha soat va hatto daqiqalar davom etadi;
• arizani tasdiqlash - besh kungacha, eng uzoq protsedura banklar bilan, bu bosqichda siz barcha hujjatlarni taqdim etishingiz kerak;
• sug'urta va baholash - kompaniyalar tez ishlaydi, lekin bir zumda emas, biz ushbu protseduralar uchun besh kungacha vaqt oladi;
• Rosreestrda garovni ro'yxatdan o'tkazish - ariza va unga ilova qilingan hujjatlar olingan kundan boshlab besh ish kuni, MFC orqali ro'yxatdan o'tishda - etti ish kuni, garchi har kim uni tezroq sarflashi mumkin;
• pul olish - garov ro'yxatdan o'tkazilgandan so'ng darhol.

Kvartirani ijaraga olish uchun eng yaxshi joy qayerda?

1. Banklar

Tariflar bo'yicha eng foydali variant. Bu CPC va investorlarga qaraganda kamroq bo'ladi. Ammo kvartirani garovga qo'yish va pul olish eng qiyin narsa. Chunki ular qarz oluvchini diqqat bilan ko'rib chiqadilar: daromad deklaratsiyasi, ish kitobi, kredit tarixi. Siz usiz qila olasiz, lekin keyin stavka yuqori bo'ladi. Bundan tashqari, banklar tomonidan tasdiqlash tezligi mumkin bo'lgan eng past. Siz tezda pul olmaysiz.

2. Xususiy investorlar

2022 yilda investorlar biznesni rivojlantirish uchun faqat yakka tartibdagi tadbirkorlar va yuridik shaxslarga garov evaziga pul berishlari mumkin. Ularga oddiy fuqarolarga qarz berish taqiqlangan.

Agar sizda yakka tartibdagi tadbirkor yoki MChJ va garovga yaroqli kvartira bo'lsa, unda siz investordan kredit olishingiz mumkin. Bu daromad olishdan manfaatdor bo'lgan oddiy odam. Shu bilan birga, u bitimning huquqiy tomoniga hamroh bo'lgan broker, boshqaruv kompaniyasi orqali harakat qilishi mumkin.

Investorlar kreditlar bo'yicha banklar va CPClarga qaraganda yuqori foiz stavkasiga ega. Lekin imkon qadar tezroq pul olishingiz mumkin.

3. Boshqa variantlar

Mikromoliya tashkilotlari, ular ham MFI yoki "tez pul" kvartiralarni garov sifatida qabul qila olmaydi. Qonun taqiqlaydi. Lombardlar ham uy-joy olishmaydi. Faqat CPClar qoldi - kredit iste'mol kooperativlari. Ularning reestri Markaziy bankning veb-saytida joylashgan¹. Agar kompaniya ro'yxatda bo'lmasa, u bilan ishlamang.

CPC faqat o'z aktsiyadorlariga qarz beradi. Zamonaviy standartlarga ko'ra, format arxaik ko'rinadi. Axir, dastlab kooperativlar "o'zaro yordam fondlari" sifatida ixtiro qilingan. Ya’ni, bir guruh odamlar birlashib, shunday qarorga kelishadi: umumiy fondga pul qo‘shamiz, agar aksiyadorlardan biriga mablag‘ kerak bo‘lsa, unga qarz beramiz. Va biz odamga yordam beramiz va o'zimiz pul topamiz.

Zamonaviy PDA-lar xuddi shunday ishlaydi, faqat ular deyarli hammani aktsiyador sifatida qabul qiladi va qo'shilish uchun pul to'lash shart emas. Ya'ni, qarz oluvchi kooperativga qabul qilinadi, ular kafolatlangan kredit beradilar va u pulni KKPga to'laydi. Qarzni to'lashi bilanoq ketishi mumkin. 

Kooperativlar qarz oluvchining portretiga imkon qadar sodiq bo'lib, banklarga qaraganda tezroq ma'qullashadi. Ammo ularning foizi yuqoriroq.

Kvartiraning ipoteka kreditini to'lash shartlari

Barcha shartlar kredit shartnomasida ko'rsatilgan. Ular oddiy kreditlardan unchalik farq qilmaydi. To'lovlar har oy ma'lum sanalarda amalga oshirilishi kerak. Siz hech qanday jarimasiz kreditni muddatidan oldin to'lashingiz mumkin. Qarz to'langanda, kafolatli depozit kvartiradan chiqariladi.

Agar qarz oluvchi yiliga kamida uch marta to'lovni kechiktirsa, bank mulkni olishga haqli. Barcha oila a'zolari, shu jumladan 18 yoshgacha bo'lgan bola uchun uysiz qolish uchun haqiqiy tahdid.

Qarzni to'layotganingizda, kreditorning roziligisiz kvartira bilan hech narsa qila olmaysiz. Siz yashashingiz mumkin, kosmetik ta'mirlashni ham qilishingiz mumkin. Ammo qayta qurish, sotish va ijaraga berish - faqat garov egasining ruxsati bilan.

Ommabop savollar va javoblar

Savollarga javob beradi GLS Invest Management Company (GLS INVEST) advokati Aleksandr Morev.

Manbalari:

1. Markaziy bank sayti. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" 16.07.1998 yil 102 iyuldagi 26.03.2022-FZ-sonli Federal qonuni (01.05.2022 yil 19396 martdagi tahrirda) (o'zgartirish va qo'shimchalar bilan 8-maydan kuchga kirgan) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.